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| 住まいづくりには、多岐にわたりさまざまな費用が必要です。 総費用は本体価格だけでなく「本体工事費＋別途工事費＋諸費用」の3つの要素で構成されます。 本体工事では建具や設備も取り付けられほとんど完成した状態になります。当然、全体の費用の中で占める割合が最も高い費用になります。ただし、本体が完成してもまだ住める状態ではありません。外から水道やガス管を引き込んだり、門扉や塀などの外回りの工事も必要となってきます。又、建て替えの場合には事前に古い家の解体費用等もかかります。これらを通常、本体工事とは区別して別途工事と言われています。住宅メーカーが坪単価いくらという場合や、カタログ・パンフレットで建築費いくらとあるのは、特別な記載がなければ、この別途工事を含まない本体工事費のことです。つまり家を建てる際に建築費（本体工事費）のことだけ考えて資金計画を立てると、後で予算オーバーとなってしまいます。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| ■本体工事費 (土地別） 75%～80%
家全体の建築費。大きく分けると、躯体工事費・仕上げ工事費・設備工事費の3つからなる。 ■別途工事費 (土地別） 15%～20% 屋外給排水工事費・外構工事費・造園工事費・解体費・ガス,電気工事費・照明器具取り付け工事 etc... ■諸費用 (土地別） 5%～10% 各種登録費用・税金・引っ越し代・地鎮祭,上棟式費用・近隣への挨拶費用・印紙代・ローン手数料・ 保険料 etc... 注意：上記の割合は、あくまでも平均値です。 |
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| 住宅の購入には頭金のほかに、諸費用がかかってきます。条件によって変わってきますが、大体購入価格の８％位をみる必要があるようです。（一戸建ての場合）
つまり、3000万の住宅では、頭金の他に3000万×8%＝240万位を用意する必要があります。 |
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| 新築を買っても、購入してしまえば中古になります。
物件は上がるものというのはバブルの時の話しです。今は、中古になれば当然下がります。 その下がる分を頭金でカバーできなければなりません。
そうしないと、買って何年かすると担保割れ、なんてことになりかねません。 また、頭金を貯めた実績は、ローンをちゃんと返済できるかどうかの目安にもなります。
頭金は、最低でも20%。理想を言えば30%は欲しいところです。 従って、3000万の住宅では、3000万×20%＝600万。
それに、諸費用を加えて、600万＋240万＝840万となります。
理想を言えば、3000万×30%＝900万。900万＋240万＝1140万です。 |
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| よく年収に対する返済率という言葉ででてくると思います。 この返済率というのは、購入後の出費増までひっくるめて、
一般的に返済額が年収の何%までだったら生活費を負担できるかという目安の数字です。
よく言われている返済率の基準値は、20%、25%、30%、35%です。 20%以下なら楽。 25%なら普通。 30%ならギリギリ。 35%以上は危険。 といった所が、一般的に言われている基準でしょうか。 返済率は「30%以下」が良いでしょう。 しかし、返済率は、あくまでも目安でしかありません。 各家庭の家族状況や生活スタイル、例えば、子供がいるいない、車を使う使わないで、当然生活費は異なります。 それを、返済率だけで判断するのは、無理がありすぎます。 返済率から返済可能金額を求めるのではなく、面倒でも、購入後の住宅ローン以外にかかる費用を予測し、 収入から考えて幾らまでまで返済可能かをご相談下さい |
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| 住宅ローンには右記のような種類があります。 一般的に住宅金融公庫の金利が最も安いです。次いで他の公的ローンの金利が安くなります。民間ローンでも社内の融資、生保ローンなどの金利が安いので公的ローンとよく比較してみましょう。 公庫には，新築する住宅の品質を上げることによって割増し融資を受けられる制度があります。 生保ローンは大抵，建売りや分譲住宅などの開発業者が行う提携ローンとなっており、個人での申込みはできません。自治体融資には、申込み基準として公庫の融資を受けたもののみを対象とする例が多いので注意しましょう。 また、自治体によっては２世帯住宅や高齢・身障者対策のための割増し融資を用意している場合も多いので、該当する場合は忘れずに問い合わせましょう。 一般的には，住宅の購入資金総額の２０％程度を頭金として用意し、残りを右記のローンから金利の安い順に制限一杯の融資を受けるのが、無理のないローンとされています。 |
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住宅金融公庫の手続きは以下のようになっています
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| 新築工事の場合は、中間資金の受取りを「分割受取り」すれば、つなぎ融資の必要はありません。 建売りの住宅や中古住宅を公庫を使って購入する場合は注意が必要です。 公庫は，物件の登記手続きを完了した後に実際の融資が実行されます。引渡しから登記完了までは通常１ヵ月程度かかります。一般的に支払いは引渡し時となるので、資金が必要な時期と融資を受取る時期に約１ヵ月の差が生じることになります。そこで金融機関などから一時的に融資してもらうのを「つなぎ融資」といいます。 設計事務所や工務店への支払いについて |
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| 住宅金融公庫（マイホーム新築資金融資）
融資を受けられる人 融資を受けられる住宅 |
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| 「融資を受けられるか？」に記載される返済額に関する条件から逆算したものです。 住宅金融公庫（25年返済）
例：年収が500万円の時 『500万円』の行と、その時点の公庫金利の列とが、 クロスする欄の金額が、 融資可能金額となります。 |
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| 以下の返済方法の種類をそれぞれ選択します。 １．毎月払いとボーナス時払い ２．返済期間 ３．元金均等と元利均等 ４．固定金利と変動金利
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| ローン返済中に退職金などの収入をローンに当て、繰上げ返済するのも返済総額を減らす１つの方法です。 メリットは以下の２つで、どちらかを選択することになります。 １．毎回の返済額を減らす ２．返済期間を短縮する 最終的な返済総額からみると、返済期間を短縮したほうがメリットは大きいです。 当然、金利の高いローンから繰上げていきます。 繰上げられる金額や手数料はローンによって異なり、以下のようになります。 |
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| ■税金の種類 ●登録免許税（国税） 所有権の移転登記、保存登記など ●印紙税（国税） 不動産の売買契約、建築工事の請負い契約など ●不動産取得税（地方税） 家屋の新築や贈与など。不動産取得時から30日以内に都道府県の税務署へ申告する。 ●固定資産税（地方税） 毎年１月１日現在の土地や家屋の所有者。土地と家屋の評価格は３年毎に更新される。 ●土地計画税（地方税） 市街化区域内の土地・家屋の所有者 ●譲渡税 個人が所有の土地・建物を譲渡した場合 ●贈与税 土地・家屋などの財産を贈与された場合 ●相続税 相続によって土地・家屋を取得した場合 ●消費税 土地の代金は原則非課税です。その他のサービス （不動産屋の仲介手数料・建物の工事請負い代金など）にはほとんどかかります。 |
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| 初めて住宅を購入される場合は「住宅ローン控除制度」という税制度があります。
対象者 一定条件を満たした土地・建物の取得者。（新築・中古・増改築を問わない） 申請方法 取得した年の次の年の確定申告で行います。 還付金額 15年間にわたて当初６年間が毎年50万円、７年目以降は37.5万円、12年目以降は25万円、合計で最高５87.5万円の還付金が戻ってきます（平成11年の場合）。 還付金は税金が安くなることで戻ったことになります。年間納税額が上記の金額を下回った場合，差額が支払われるわけではありません。例えば、初年度の納税額が45万円だった場合、差額の5万円が還付されるわけではありません。 買換えて新居を購入した場合は、「居住用財産の買換え特例」や「3000万円特別控除」など他の控除制度とよく比較してみましょう。 |
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| 住宅金融公庫を利用して建物を購入した場合、公庫が損害保険会社と共同で引き受ける特約火災保険・特約地震保険が有利なので加入を検討しましょう。
火災保険などは、一般に比べ50％程度になっており、長期一括で契約するとさらに保険料が安くなります。 但し、特約保険の利用のためには、公庫に第１位の抵当権を設定しなければなりません。また、民間の損害保険を同時に利用することはできません。さらに、地震保険のみの加入はできません。（保険期間の途中から追加申込みは可能） |
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